Bail commercial : une résiliation encore en appel ne survit pas au redressement judiciaire

La plupart des baux com­mer­ciaux con­tien­nent une clause réso­lu­toire : si les loyers restent impayés un mois après un com­man­de­ment de payer, le bail est résilié de plein droit (article L. 145-41 du Code de com­merce). Le bail­leur fait alors cons­ta­ter la rési­lia­tion par le juge, souvent en référé. L'ouver­ture d'une pro­cé­dure col­lec­tive change tou­te­fois la donne. L'article L. 622-21 du Code de com­merce inter­rompt ou inter­dit les actions des créan­ciers anté­rieurs qui tendent à faire con­dam­ner le débi­teur à payer, ou « à la réso­lu­tion d'un contrat pour défaut de paie­ment d'une somme d'argent ».

Une société de res­tau­ra­tion rapide avait conclu un bail com­mer­cial en mai 2024. En novembre, les héri­tiers du bail­leur lui ont fait déli­vrer un com­man­de­ment de payer, en se pré­va­lant de la clause réso­lu­toire, pour près de 40 000 euros. Le 15 juillet 2025, le juge des référés du Tribunal judi­ciaire d'Évry a cons­taté la rési­lia­tion du bail, ordonné l'expul­sion et con­damné la loca­taire à une pro­vi­sion de 71 757,68 euros, l'ordon­nance étant exé­cu­toire de droit. La société a inter­jeté appel le 22 août 2025 ; le 3 novembre suivant, le Tribunal de com­merce d'Évry l'a placée en redres­se­ment judi­ciaire, et son man­da­taire judi­ciaire est inter­venu à l'ins­tance d'appel.

La Cour d'appel infirme l'ordon­nance en toutes ses dis­po­si­tions et dit n'y avoir lieu à référé. La rési­lia­tion n'échappe à la pro­cé­dure col­lec­tive que si elle a été « cons­tatée par une déci­sion de justice passée en force de chose jugée avant la date d'ouver­ture ». Or l'ordon­nance faisait l'objet d'un appel : la demande de rési­lia­tion ne pouvait plus être pour­suivie. Il en va de même de la pro­vi­sion. Un référé n'est pas une ins­tance en cours, que le juge­ment d'ouver­ture se con­ten­te­rait d'inter­rompre : la demande en paie­ment est devenue irre­ce­vable. Le bail­leur con­serve sa créance d'arrié­rés, mais il doit la décla­rer au passif, comme tout créan­cier anté­rieur.